Conciergerie Airbnb à Toulouse

Ce que cherche un voyageur qui dort en ville

La demande toulousaine se lit d’abord dans la géographie. Le canal du Midi et la Garonne découpent la ville en secteurs qui ne se ressemblent pas ; deux lignes de métro et la rocade décident du temps de trajet réel, celui que le voyageur compare avec ce que promettait l’annonce. Un logement à cinq minutes à pied d’une station se loue autrement qu’un logement où il faut une voiture, et cela n’a rien à voir avec sa qualité intrinsèque.

Ce que cela change tient en trois lignes de l’annonce : le mode d’accès, l’heure d’arrivée possible, et ce qui se trouve en bas de l’immeuble. Les attentes ne sont pas les mêmes d’un quartier à l’autre, et c’est l’arbitrage à poser avant même de parler de règles.

Un numéro d’enregistrement, obligatoire ici depuis le 1er janvier 2019

Toulouse fait partie des communes qui avaient institué l’enregistrement bien avant la réforme nationale. La délibération du conseil municipal du 15 juin 2018, portant le numéro 18-0386, impose d’obtenir par télédéclaration, à compter du 1er janvier 2019, un numéro d’enregistrement pour tout meublé de tourisme. La demande s’effectue en ligne, sur le portail de la taxe de séjour de Toulouse Métropole, qui sert aussi bien à l’enregistrement qu’aux déclarations de taxe.

Le numéro délivré compte treize caractères : le code géographique de la commune sur cinq chiffres, un identifiant unique sur six chiffres, une clé de contrôle sur deux caractères alphanumériques. Il doit figurer dès le premier jour de mise en location, sur les annonces en ligne comme sur tout autre support, à raison d’un numéro par meublé, et il apparaît également sur les contrats de location. Point que l’on oublie régulièrement : toute modification apportée à la déclaration entraîne la délivrance d’un nouveau numéro, qu’il faut alors mettre à jour sur toutes les annonces.

Au plan national, la loi prévoit depuis le 20 mai 2026 une déclaration avec enregistrement pour tout meublé de tourisme, portée par un téléservice national annoncé pour la fin 2026. L’administration indique qu’à ce jour l’enregistrement n’est obligatoire que dans les communes qui l’ont institué : à Toulouse, la question ne se pose pas, la commune l’a institué. Un numéro communal déjà obtenu reste valable, mais il devra être renouvelé par le téléservice national le moment venu.

Ne pas déclarer se paie, et l’obligation existe bel et bien ici : le défaut de déclaration expose à une amende administrative prononcée par la commune, dans la limite de 10 000 €, portée à 20 000 € pour une fausse déclaration ou l’usage d’un faux numéro. Le barème compte cinq lignes en tout, exposées sur la page qui traite de la déclaration et de la conformité.

Enregistrement et changement d’usage ne sont pas la même démarche

La mairie le dit elle-même, et c’est la confusion la plus coûteuse du sujet : la déclaration en ligne d’un meublé de tourisme ne vaut pas autorisation de changement d’usage. Le règlement communal ajoute que l’activité de location de courte durée ne peut être exercée légalement qu’après obtention de l’autorisation requise. Les deux démarches se cumulent, et l’une n’annonce rien de l’autre.

Le texte applicable est le règlement du 1er novembre 2023, pris par la délibération DEL-23-0773 du conseil de Toulouse Métropole du 12 octobre 2023. Son intitulé limite lui-même sa portée au territoire de la Ville de Toulouse : il ne crée aucune obligation dans les autres communes de la métropole. L’autorisation est délivrée par le maire de Toulouse.

Reste la ligne de partage qui décide de tout. Louer sa résidence principale n’appelle aucune autorisation de changement d’usage, mais la durée cumulée ne doit pas excéder 120 jours par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Toulouse n’a pas abaissé ce plafond, alors que la loi lui permettrait de descendre jusqu’à 90 jours, et la mairie précise qu’aucune dérogation ne peut être accordée. Au-delà de 120 jours, le logement n’est plus considéré comme résidence principale : il bascule dans le régime de l’autorisation de changement d’usage, les formalités d’enregistrement restant obligatoires dans tous les cas. Un locataire qui loue ainsi doit par ailleurs avoir obtenu l’accord écrit de son propriétaire.

Compenser, ou tenir dans les deux logements autorisés

Le règlement pose la compensation en principe, motivée par la tension du marché du logement toulousain. Deux branches, qui vont ensemble : toutes les personnes morales, sociétés civiles immobilières comprises, y sont soumises dès le premier logement ; les personnes physiques le sont à partir du troisième logement, au-delà de leur résidence principale et de deux logements placés en autorisation temporaire.

Compenser consiste à transformer en habitation, dans le même temps, des locaux qui avaient un autre usage. Le rapport est de un pour un : les biens proposés doivent correspondre à des unités de logement, de qualité et de surface au moins équivalentes à celles qui font l’objet de la demande. Le deux pour un que l’on lit parfois est la règle parisienne, pas la règle toulousaine. Le périmètre, lui, est asymétrique.

Compenser ne veut pas dire transformer soi-même un local, et c’est le point que le mot « compensation » masque. La mairie publie deux modalités. La première est cette transformation concomitante, avec l’autorisation d’urbanisme qui l’accompagne. La seconde, seule accessible à qui ne possède aucun local d’activité, consiste à acquérir dans le même temps des titres de commercialité auprès d’un tiers, un intermédiaire qui transformera en logements des locaux d’activité dont il est propriétaire, pour le compte du demandeur. On parle alors de transfert de commercialité, parce que c’est la surface qui change de bien, jamais la propriété du bien lui-même.

Cette voie a ses règles. Le titre s’acquiert pour un nombre de mètres carrés correspondant à la surface du logement qui fait l’objet de la demande. C’est un marché privé, sans barème officiel, et la vente se conclut devant notaire, matérialisée par une attestation de compensation appelée titre de commercialité. Les opérateurs qui produisent du logement, promoteurs, constructeurs et bailleurs sociaux, peuvent en céder à titre onéreux lorsqu’ils transforment des bureaux ou des commerces, et des sociétés se sont spécialisées dans cette recherche. L’acte constitue ensuite la preuve sur laquelle l’autorisation à caractère réel peut être délivrée, la transformation des locaux de compensation devant être attestée par la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux.

Un cas se règle enfin à rebours de ce que l’on suppose : l’autorisation de changement d’usage d’un local commercial pour une activité de meublé de tourisme est délivrée sans compensation, sur l’ensemble du territoire de la Ville de Toulouse. Le propriétaire d’un local commercial n’a donc pas à chercher de contrepartie, ce qui ne le dispense d’aucune des autres conditions.

À côté de la compensation, Toulouse a institué un régime d’autorisation temporaire, et c’est lui qui concerne le plus grand nombre de propriétaires. Il est réservé aux personnes physiques agissant à titre personnel, avec deux autorisations au maximum en plus de la résidence principale, sur l’ensemble du territoire communal et sans compensation.

L’autorisation dure deux ans et se renouvelle sur demande déposée dans les deux mois qui précèdent l’échéance. Elle est incessible : elle cesse à l’échéance ou en cas de cession du bien. Elle suppose que le règlement de copropriété ne l’interdise pas. La durée de location ne peut excéder 90 jours en continu pour un même occupant. La location mixte combinant courte durée et bail mobilité ou bail étudiant n’ouvre pas droit à la dérogation. Enfin, le renouvellement peut être refusé en cas de nuisances de voisinage excessives ou répétitives.

Ces 90 jours ne sont pas un plafond annuel : c’est une durée maximale de séjour continu pour un même occupant, à ne surtout pas confondre avec les 120 jours de la résidence principale. Confondre les deux revient à s’interdire deux mois de location. Dernier point, souvent supposé à tort : la lecture intégrale du règlement ne fait apparaître aucun quota chiffré d’autorisations, ni par quartier ni à l’échelle de la commune. Le zonage A, B et C est un périmètre de compensation, pas un contingent.

• bien situé en zone A (quartiers 1.1, 1.2, 1.3, 2.1 et 4.1) : la compensation doit se trouver en zone A
• bien situé en zone B (quartiers 2.2, 2.4, 3.1, 4.2, 4.3, 5.3, 6.1 et 6.2) : compensation en zone A ou en zone B
• bien situé en zone C (quartiers 2.3, 3.2, 3.3, 5.1, 5.2, 6.3 et 6.4) : compensation partout sur la commune

On peut donc compenser vers le centre, jamais depuis le centre vers la périphérie.

Deux mois d’instruction, et le silence qui vaut accord

Le délai d’instruction est de deux mois, et le règlement précise que le défaut de réponse de l’administration dans ce délai vaut accord tacite. La contrepartie existe : des pièces manquantes non fournies dans les trois mois rendent la demande caduque, ce qui produit un rejet tacite. En tout état de cause, la mairie informe la copropriété, syndic ou président du conseil syndical, de la demande déposée.

Deux situations sortent du cadre ordinaire. Depuis le 1er novembre 2023, transformer un local commercial en meublé de tourisme est également soumis à autorisation ; l’opération est interdite sur un linéaire artisanal et commercial protégé, et l’autorisation devient caduque si la mise en location n’intervient pas dans les trois ans. Sont alors examinées la densité et la diversité de l’offre commerciale, la densité de l’offre hôtelière, et la densité de meublés rapportée au nombre de résidences principales.

D’autres changements d’usage sont purement prohibés : ceux qui portent sur des locaux d’habitation faisant l’objet d’un conventionnement public, et sur les logements ayant bénéficié d’une aide publique dans le cadre de programmes d’amélioration de l’habitat. Dans un logement social, la location meublée touristique est strictement interdite et expose le locataire à la résiliation de son bail. Le montage du dossier et le suivi des pièces font partie de ce qu’un professionnel de la conciergerie peut prendre en charge.

La taxe de séjour, votée à l’échelle de la métropole

La taxe de séjour n’est pas communale ici : elle est collectée sur l’ensemble du territoire de Toulouse Métropole, pour ses 37 communes. Un meublé classé relève d’un tarif fixe par personne et par nuitée, qui dépend du nombre d’étoiles. Un meublé sans classement relève d’un pourcentage, et c’est le point que la lecture rapide d’une grille fait rater.

Pour un meublé sans classement, le tarif est proportionnel au coût hors taxe de la nuitée par personne, établi à 5 %, et plafonné au tarif le plus élevé voté par la collectivité. Le chiffre 5 d’une grille est donc un taux, pas un montant en euros, et la confusion se paie dans les deux sens : trop collecté sur une nuit bon marché, trop peu sur une nuit chère.

Certaines personnes en sont exonérées, et la liste est courte : les mineurs, les titulaires d’un contrat de travail saisonnier employés sur le territoire de la métropole, les personnes en hébergement d’urgence ou en relogement temporaire, et celles dont le loyer est inférieur à un euro. Le reversement est trimestriel, avant le 30 avril, le 31 juillet, le 31 octobre et le 31 janvier de l’année suivante. Quand la réservation passe par une plateforme qui collecte, c’est elle qui verse.

Franchir la limite communale change la règle, y compris pour une commune de la même métropole : l’enregistrement institué en 2018 et le règlement du 1er novembre 2023 s’arrêtent aux bornes de la ville, la taxe de séjour non.

Grille de Toulouse Métropole en vigueur au 28 août 2026. S’y ajoute la taxe additionnelle départementale de 10 %, instituée par le conseil départemental de la Haute-Garonne le 28 juin 2022 et applicable depuis le 1er janvier 2023.